Abécédaire Immobilier, Définitions...
Abécédaire pour tout comprendre de l'immobilier par Philippe Averty
Philippe Averty agent commercial immobilier immobiliere vendeenne 85160 Saint Jean de Monts
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Mon Abécédaire immobilier par Philippe Averty...


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Abécédaire de l’immobilier
De A à Z : ce lexique est tout ce qu’il convient de savoir. Loin d’être exhaustif cet abécédaire s'enrichit au fil du temps. Un glossaire à consulter, lire et relire.

A
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Accès à la propriété - Avis de valeur

Accès à la propriété :
Souvent considéré comme l’accès à un statu social, l’accès à la propriété est principalement encouragé par les gouvernements, dépendant de la conjoncture, des taux et facilités bancaires… Difficile de mesurer les conséquences sur l’épargne, immobilisée, et la mobilité des français, donc sur l’emploi. Une France de propriétaire ne serait pas un objectif pour l ‘économie en général, ni pour l’immobilier.
Accès au logement : Les ménages hésitant à acheter paraissent souvent mieux lotis que les locataires qui n’en n’ont pas les moyens, mais cette conclusion mérite réflexion. Les banquiers, qui ne risquent pas grand chose, sont parfois plus souple que les propriétaires bailleurs. Ainsi il est encore possible de devenir propriétaire avec un petit apport, des aides comme le prêt à taux zéro et un gros emprunt. Il est parfois plus difficile de trouver une caution ou répondre aux exigences, parfois excessives, de certains bailleurs qui exigent un salaire quatre fois supérieurs au montant des loyers. Le problème est exacerbé dans les zones manquant de logements, contrairement aux départements non tendus où il est possible de se loger correctement pour pas très cher. Les textes législatifs, via des « zonages » ou la qualification de « zones tendues » commencent à flécher les dispositifs vers les régions où ils peuvent être efficaces.
Accessibilité : Les lois sur l’accessibilité sont l’application des normes concernant les personnes à mobilité réduite.
Acheter un bien immobilier : L’achat d’un bien immobilier vient juste derrière des évènements aussi importants qu’un mariage, une naissance, un divorce ou un décès. Cette décision engage pour longtemps ses finances et son mode de vie. A une grande satisfaction et un statut social encore très lié à la propriété s’ajoute le fait de ne plus payer de loyer au moment de la retraite lorsque les revenus diminuent, à obtenir une épargne sous forme de capital immobilier, à disposer d’un patrimoine immobilier transmissible à ses héritiers.
Acompte :
L’acompte est un paiement partiel, versé en avance sur le prix. Il doit donc être soigneusement distingué des arrhes.
Agent commercial : l’agent commercial est un négociateur indépendant travaillant sans mandat pour une agence immobilière ou pour un réseau de mandataires. Il n’est pas salarié, ne détient pas personnellement de carte professionnelle et n’est ni assuré ni garanti financièrement, ce qui lui interdit de recevoir de l’argent ou l’engagement des parties. Le terme d’agent commercial immobilier est une appellation qui n’existe pas.
Agent immobilier : A la différence du négociateur ou de l’agent commercial, l’agent immobilier doit détenir un diplôme (3 ans d’études de droit ou d’économie par exemple), disposer d’un casier judiciaire vierge, disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière en cas de détention de fonds. Ces quatre conditions sont requises pour obtenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture, l’autorisant à pratiquer la transaction, la gestion ou la location de biens immobiliers. L’agent immobilier peut être dirigeant d’une ou de plusieurs agences, employer des salariés ou mandater des agents commerciaux.
ALUR (Loi) : La loi ALUR ou loi Duflot II du 24 mars 2014 vise à favoriser l’accès au logement, à réglementer les locations, notamment en luttant contre la mise en location de logements inadéquats, et à promouvoir la construction par une réforme du droit de l’urbanisme. Par ailleurs, la loi ALUR a rendu obligatoire la souscription à une assurance responsabilité civile, incluant l’assurance PNO. La loi ALUR promeut ainsi 5 mesures particulières : la lutte contre l’habitat indigne, l’offre de construction, l’encadrement de la location, le développement de l’urbanisme et la création d’organismes de foncier solidaire.
AMEPI : L’Association des Mandats Exclusifs des Professionnels de l’Immobilier, basé sur un système américain, a été mise en place dans les années 80 à Dijon et a fait école depuis : il en existe plus de 200 en France, regroupant quelques 3000 agences immobilières. Ce système impose le partage des offres et des honoraires, tout en justifiant le mandat exclusif.
Apport : Conseillé voire indispensable, un apport est la somme qu’un acquéreur peut payer avec ses fonds propres, ses économies, sans avoir à emprunter. Plus cette somme est élevée et plus l’acquéreur est en position de force pour négocier son prêt avec une banque dont il est mois dépendant. Penser conserver de la trésorerie en limitant son apport.
Arrhes :
Les arrhes (au féminin pluriel) sont une somme d’argent versée par une partie en garantie de l’exécution d’une promesse de vente ; si celui qui les a versées ne tient pas sa promesse, il les perd ; si c’est celui qui les a reçues qui se départit de son engagement, il doit en restituer le double (article 1590 du code civil).
Artisan : Artisan n’est pas un participe présent. Le mot ne comprend pas une terminaison en « T ». Il s’ensuit que si l’artisan est du beau sexe, on l’appelle une artisane.
Auto-entrepreneur : Curieuse expression française qui laisse entendre, a contrario, que l’on pourrait entreprendre sans le faire soi-même. Serait-ce la mauvaise traduction de l’expression anglaise « self-employed », bien plus significative ?!
Avis de valeur :
il s’agit de la version simplifiée de l’estimation. Généralement présenté sur papier en-tête de l’agence l’avis de valeur donne sans détail une fourchette plus ou moins large du prix auquel le bien pourrait se vendre.


B
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Bail - Bonjour

Bail :
Un bail est une location. On ne peut donc dire « louer un bail » ou pire « un bail de location » sans commettre une redondance même si le code monétaire et financier permet, en théorie, le « crédit-bail de bail ». C’est un contrat de location signé entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur). Le premier s’engage à mettre le logement à disposition du second, ce dernier s’obligeant à payer le loyer et les charges prévues au contrat ou par la loi. A noter l’ambivalence du verbe «  louer » : le propriétaire loue au locataire comme le locataire loue au propriétaire.
Bail d’habitation : Le contrat de location d’un logement est obligatoirement conclu pour une durée de 3 ans si le locataire est une personne physique ou une S.C.I. (Société Civile Immobilière) de famille et de 6 ans ans dans les autres cas. Le locataire, lui, peut rendre les clefs n’importe quand avant la fin du bail, en respectant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en « zone tendue ». Si le propriétaire veut mettre fin au bail, il doit le faire dans des conditions strictes, seulement à la fin de la date du bail, avec un préavis de 6 mois et en motivant son congé pour l’une des 3 causes suivantes : le motif « légitime et sérieux » (mauvais comportements du locataire), la récupération du bien pour y habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille et vendre le bien libre de toute occupation, vendre le bien libre de toute occupation (dans ce cas, il doit proposer au locataire d’acheter le logement…)
Bailleur : Le bailleur est le loueur, celui qui donne à bail un bien immobilier ou mobilier, c’est à dire celui qui a dessus un droit réel. Le plus souvent il s’agit du propriétaire.
Barème :
lorsque le négociateur immobilier est indépendant il doit pouvoir adapter son barème librement, en adéquation avec la politique tarifaire de son mandant. Au forfait ou en pourcentage du prix du bien, le barème doit être respecté au moment de la prise du mandat.
Bien : Un bien immobilier est l’objet physique, le bâtiment etc.
Bonjour : Ne jamais commencer un courriel par une telle formule si l’on n’est pas particulièrement proche de la destinataire ou du destinataire. Ce serait ressenti comme une incongruité… ou pas.


C
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Caution - Courtier

Caution :
Différent du dépôt de garantie, la caution est la garantie engagée par écrit par un tiers pour le compte du locataire qu’il paiera bien son loyer et ses charges.
CC :
dans une annonce immobilière, principalement de location, le sigle cc signifie charges comprises.
Charmant : dans une annonce immobilière, un bien charmant désigne souvent un endroit "bricolé", de guingois, plein de recoins…
Clause : Stipulation contenue dans un contrat. Il arrive encore que ce mot soit mal orthographié : « après que les pourparlers ont cessé, la négociation des clauses est close ».
Colocataire : D’abord réservée à des étudiants qui trouvaient le moyen de partager des charges, la colocation est devenue, pour des raisons économiques et sociales, une pratique répandue dans toutes les couches de la société : étudiants, amis, collègues de travail, entre générations et même entre coules.
Compromis : Un compromis de vente est une négociation à l’issue de laquelle chacun accepte des concessions, sous-entendant le caractère indispensable de la discussion entre deux protagonistes qui poursuivent des intérêts divergents. Cette manière de faire en appelle à un esprit cartésien qui se retrouve dans le compromis juridique, document écrit qui finalise les termes de la négociation. Il est bon de se serrer la main après une signature de compromis, un signe poli et sincère qui scelle un accord respectant les intérêts de chacun en principe. Il revient au professionnel s’il en a les compétences de les défendre par écrit. On l’appelle la promesse unilatérale de vente.
Confrère
: le négociateur immobilier peut travailler en inter-cabinet ou en délégation avec un confrère. Dans ce cas il partage la commission 50/50.
Conjoncture : Le mot fut à la mode . Il l’est moins. On peut s’en réjouir et, peut-être, en réserver l’usage pour les hypothèses où il y a conjonction de phénomènes…
Conseil : Le conseiller est devenu un « conseil », voire coach ou expert.Le conseil immobilier n’est pas là pour dire d’acheter ou de ne pas acheteur (de plus il n’est pas le payeur). Son rôle est d’apporter une réponse à une question lorsqu’elle est formulée, à présenter des biens et à en détailler les qualités et les défauts, à préciser des points techniques ou juridiques. Le conseil accompagne ses clients dans leur décision, quelle qu’elle soit.
Copropriété : On doit parler d’un syndicat de copropriétaires et non d’un syndicat de copropriété.
Coup de Cœur : Souvent le contraire de la bonne affaire… Pour éviter de faire une erreur dans son achat, il est prudent de penser cyniquement à la revente de son bien.
Courtier : Le recours a un courtier en crédit immobilier peut éclairer l’acheteur dans les méandres bancaires.


D
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Décret - Domotique
Décret :
Leur publication contribuent à rendre nos codes juridiques trop volumineux.
Décoration à revoir :
dans une annonce immobilière, ce terme vous prévient que les sols et murs sont à refaire.
Défiscalisation : Se dit d’une réduction d’impôt sur le revenu ou d’une déduction du revenu imposable accordée à des contribuables en échange d’un investissement locatif. Bien utilisée, la défiscalisation peut être l’un des piliers d’une vraie politique du logement et orienter les investissements vers tels type de bien, territoires, usages, locations etc.
Délai de rétractation :
le code de la consommation prévoit un délai de rétractation de 14 jours en cas de prise de mandat au domicile du vendeur
Densité : Il s’agit d’une notion mathématique et politique : la densité est le rapport entre la superficie d’un terrain, d’un quartier ou d’une ville et le nombre de personnes qui y habitent.
Diagnostic : L’auscultation des logements date de 1996 et de la loi Carrez. Le diagnostic appliqué au logement s’est largement étoffé. D’abord l’amiante, le plomb, les termites, puis les installations électriques, le gaz, la performance énergétique, les risques naturels et technologiques et, à présent, le mérule introduit par la loi Alur… On commence à parler de fonctionnement afin d’informer l’acheteur ou le locataire sur sur ce que, en plus de ses remboursements ou de son loyer, il va devoir payer pour faire usage de son logement. En copropriété, il faut désormais afficher le montant des charges annuelles dès l’annonce immobilière.
Domotique : Après la sécurité via les digicodes, les caméras, les interphones, la domotique commence à piloter les logements à distance, fermer les volets, allumer le chauffage, éteindre la lumière oubliée ou au contraire l’allumer pour dissuader les cambrioleurs… L’évolution de la domotique tend vers une information globale immédiate, la possibilité de savoir combien d’énergie a été consommée par le réfrigérateur, la télévision etc.


E
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Economie de la propriété - Expulsion
Economie de la propriété :
La propriété rend-elle riche ou pauvre ? Vaste question !
Écrit :
le mandat de vente doit être écrit. Pour ne pas risquer la nullité du contrat, le mandat répond à un formalisme précis y compris dans la taille des caractères d’une clause pénale par exemple.
Effet de levier : Baguette magique qui permet d’acheter avec l’argent des autres, ou de se constituer un capital avec peu d’apport. L’effet de levier est décuplé par l’inflation.
Emprunt : L’immobilier a cet avantage unique de permettre d’acheter sans argent. L’effet de levier du crédit permet tout simplement à l’immobilier d’exister. Il est aussi plus souvent intéressant d’emprunter. Il est bon de calculer le vrai prix de son logement, ce que l’on fait rarement, de peur de reculer devant la somme atteinte, une fois additionnée au prix du bien le coût du crédit.
ENA : Lieu subversif de reproduction des élites et de production des technocrates.
Encadrement des loyers : L’encadrement des loyers est la mesure la plus emblématique de la loi Alur. La loi de 1989 offre déjà la possibilité d’encadrer la variation des loyers en zone tendue, via un décret et pour douze mois renouvelables.
Enregistrement : Il s’agit d’une formule fiscale. On paye des droits d’enregistrement à l’occasion de la conclusion de certains actes. L’enregistrement n’est pas un synonyme d’inscription ou d’immatriculation, sauf peut-être pour prendre la voie des airs.
Equilibre entre locataire et propriétaire : La loi française défend les locataires tout en gardant un œil vigilant sur le droit de propriété et des propriétaires. Au fur et à mesure des lois, le déséquilibre s ‘est accentué au profit du locataire et aux dépens du propriétaire, décourageant certains de louer ou les poussant à demander des garaties abusives pour compenser leurs craintes.
Estimation : cette étape préalable de l’estimation d’un bien immobilier est l’une des clefs de la réussite d’une vente. L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier peut se faire par différentes méthodes : (surface utile pondérée, méthode des rendements, méthode comparative, méthode du compte à rebours promoteur…). Pour cela il faut avoir une expérience et une bonne connaissance du secteur.
E-réputation : Concept de mise en place d’une notation des agences immobilières sur internet, basée sur six à sept points correspondant aux avis / réponses d’internautes à des questions.
Evaluation : Il s’agit d’un avis de valeur, parfois nourri par l’expérience d’un marché. Il existe plusieurs méthodes d’évaluations pouvant se croiser pour conforter son évaluation.
Expertise : A condition qu’elle provienne d’une analyse fouillée, alimentée par de nombreuses références, que le raisonnement et les calculs soient détaillés, l’expertise a un crédit. Son exactitude a des conséquences puisque la valeur à laquelle elle aboutit peut servir à calculer les bases fiscales de l’impôt sur la fortune, des donations, des démembrements… La première valeur d’expertise à laquelle on pense est le prix au mètre carrée, mais seul il ne veut rien dire. Cette valeur doit être pondérée pour être plus précise : les mètres carrés doivent être comparés et évalués en fonction de leur état, leur situation, leur étage, de leur équipement etc.
Expropriation : L’expropriation ou la préemption, en cas de mise en vente du bien, permet à une autorité publique de mettre la main sur une propriété privée. Le système est très réglementé. L’opération ne eut se faire que dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain pour la construction d’équipements ou d’infrastructures par exemple. Les propriétaires expropriés sont indemnisés selon un prix fixé par « France Domaine », souvent plus bas que souhaité. Il est possible de saisir le juge de l’expropriation pour tenter de relever ce montant.
Expulsion : L’expulsion est l’aboutissement d’un conflit entre propriétaire et locataire qui n’a pas trouvé de solution. Plusieurs solutions sont envisageables avant l’expulsion. A terme, la loi permet de récupérer son bien, le locataire se retrouve sans toit mais pas en prison. Il n’est pas non plus sanctionné financièrement alors qu’il a occupé illégalement un lieu parfois depuis des années ! La loi penche dans un premier temps du côté du locataire et c’est au bailleur d’entamer les démarches, payer les frais de justice…


F
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Financement - Frais
Financement :
le négociateur immobilier doit présenter à son mandant (vendeur) un acquéreur solvable. Pour cela il doit s’enquérir des démarches bancaires faites par son prospect. En début de recherche, l’acquéreur sera orienté vers un partenaire financier afin de vérifier l’enveloppe dont il dispose pour son achat
Foncier : Foncièrement la question de la politique du logement dans un pays qui, paradoxalement, ne manque pas de terrains. Les administrations et les collectivités locales ont un pouvoir décisionnaire sur la « constructibilité » et ce qu’en dit le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : est-il constructible ? Que peut-on construire dessus ? La délivrance de permis de construire en dépend comme les servitudes, les expropriations, les zones de préemption etc
Fonds : Le fonds de garantie, le fonds de terre, le fonds de commerce, le fonds artisanal et le fonds agricole, voire le fonds libéral, s’écrivent avec un « s » même au singulier. Le fonds de commerce, le fonds artisanal et le fonds agricole sont des meubles incorporels (qui n’ont rien à voir avec les locaux, les murs d’une boutique, qui sont des immeubles). En revanche, le fonds de terre est un bien immobilier. On ne confondra pas avec le fonds de la bouteille ni avec les fonts baptismaux, qui ont la même origine que la fontaine.
Frais : Ils sont partout et baissent rarement. Ils portent sur la vente lorsqu’il faut payer tous les diagnostics obligatoires, sur l’achat via les droits d’enregistrement etc.


G
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Gains - GUL
Gains :
Le négociateur performant peut percevoir rapidement des sommes importantes pour les plus actifs et organisés. Plus que le pourcentage de rétrocession, les négociateurs doivent analyser les outils mis à leur disposition pour réaliser un maximum de ventes. Attention, aux fausses bonnes affaires et aux réseaux fragiles financièrement…
Géolocalisation : Le rêve ! Imaginez une application qui m’indique tout ce qui est à louer ou à vendre dans mon environnement immédiatement alors que je me trouve dans la rue. Google Earth est une application permettant déjà de situer et visualiser les bâtiments et les rues.
GUL : La Garantie Universelle des Loyers verra t’elle le jour, sous quelle forme et quel nom ? Sous quelles conditions et règles ?


H
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HAI - Hypothèque
HAI :
dans une annonce immobilière, le sigle HAI signifie honoraires d'agence inclus. Cf honoraires.
Hamon : la loi Hamon complète les dispositions du code de la consommation et offre notamment au vendeur un délai de réflexion de 14 jours lorsque le mandat est signé hors établissement.
Héritage : La notion d’héritage peut paraître sclérosant et il est plus sain d’évoquer la transmission de valeurs morales (plutôt que des valeurs mobilières ou immobilières). Il peut être encombrant (la maison de famille qu’on ne se décide pas à vendre à cause des souvenirs et l’affectif lié), aliénant quand on se prive pour favoriser ses héritiers… Le schéma classique de la famille évolue et la famille recomposée complexifie l’héritage. L’argent et l’envie peuvent obscurcir le jugement ou révéler des personnalités.
Honoraires : Et non plus frais. Un agent immobilier, perçoit désormais des Honoraires lors d’une transaction. C’est ainsi que le FAI des annonces est remplacé, suite à la loi ALUR par HAI : Honoraires d’Agence Inclus. C’est la rémunération d’un service fourni par un professionnel tels la mise en vente ou la location d’un logement ou d’un local commercial, la gestion d’une copropriété etc. Il ne s’agit pas de frais et l’appellation frais d’agence inclus (FAI) est erronée. Les honoraires d’agence concernant la vente d’un bien immobilier restent libres et doivent être affichés. La loi Alur a plafonné les honoraires de location facturés au locataire;
HSP : dans une annonce immobilière, le sigle HSP signifie simplement hauteur sous plafond…
Hypothèque : Hypothéquer ses biens consiste à les apporter en garantie à un emprunt auprès d’une banque ou d’un autre créancier. Aujourd’hui, le verbe hypothéquer se conjugue dans l’autre sens, la démarche restant la même. La banque prêteuse prend une garantie sur le bien qu’elle va contribuer à financer. Au cas où l’acquéreur cesserait de payer ses mensualités, la banque saisit le bien, le revend aux enchères et se paie sur le montant de la cession. D’autres possibilités existent comme le privilège du prêteur de deniers ou la caution mutualiste…


I
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Idéal - Investir
Idéal :
Le logement idéal n’existe pas. L’idéal est différent selon les individus…
Immobilier :
par définition tout ce qui est ancré au sol. Ne concerne pas l’immobilier : les péniches, les mobiles-homes… En France le propriétaire du dessus est également propriétaire du dessous.
Impayés : La tuile que craignent tous les propriétaires. Héberger un locataire qui ne peut plus (le plus souvent ou ne veut plus (parfois) payer son loyer signifie le début de longs ennuis. On estime à 3% le nombre de propriétaires concernés. Les contentieux sont beaucoup plus fréquents entre des particuliers qu’avec un professionnel gérant le bien, car le gestionnaire a un protocole sans attendrissements. Les voies de recours ne sont pas forcément bien connues alors qu’elles sont nombreuses, y compris les solutions à l’amiable, permettant d’aménager des paiements par exemple. Il existe des armes contre les impayés mais pas de risque zéro.
Information : le négociateur immobilier a un devoir d’information et de conseil vis à vis du vendeur et de l’acquéreur.
Intergénérationnel : La transmission intergénérationnelle d’argent ou de biens mobiliers et immobiliers paraît un excellent système pour relancer la consommation. L’idée consiste à donner à ceux qui en ont besoin au moment où ils en ont besoin. Typiquement, aux petits-enfants à leur entrée dans la vie active ; c’est à ce moment qu’ils ont besoin de s’acheter une voiture et un logement, sans en avoir les moyens. Les donations profitent d’exonérations de droits. Les enfants sont souvent établis à ce moment…
Internet : Internet n’a pas encore révolutionné la vente de maisons ou d’appartements mais son approche en est toutefois considérablement modifiée. C’est un gain de temps pour l’acheteur qui filtre, trie et choisit avant de se déplacer ou de passer le moindre coup de téléphone. Les systèmes d’alertes automatisent les recherches. L’avantage incontestable réside dans l’espace et est théoriquement sans limites sinon celles du confort de lecture pour détailler les biens. Plans, photographies, liens et descriptifs sont désormais un minimum; Les annonces sans images sont rarement consultées.
Investir : Se lancer dans un investissement suppose de réfléchir dans trois directions : rentabilité, fiscalité et capitalisation. En d’autres termes, est-ce que je choisis de placer mon argent pour éviter de payer des impôts, pour générer des revenus, pour me constituer un patrimoine ou les trois à la fois ? Nos clients veulent en général que leur investissement remplisse ces trois critères, ce qui est rarement possible. Nos conseils dépendent de leur situation financière, familiale, patrimoniale… Tout est à prendre en compte et à mettre en perspective avec les solutions existantes. Il existe en effet des régimes assez subtils pour qui sait les utiliser ou se fait conseiller; L’intérêt principal de l’investissement en immobilier consiste à faire du déficit foncier via des travaux. Le logement est l’un des rares biens que l’on peut acheter à crédit et rembourser partiellement par des loyers. Les professionnels de l’immobilier doivent être capables d’expliquer ces mécanismes et d’en détailler aussi bien les risques que les avantages.


J
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Juridique - Juridique
Juridique :
l’immobilier est un secteur où le droit est fortement présent. Code civil, de l’habitation, de l’urbanisme, de la famille, du commerce, de la concurrence, de la consommation, etc…


K
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KW/h - KW/h
KW/h :
les diagnostics immobiliers : Performance énergétique, émission de gaz à effet de serre, amiante, électricité, gaz… ont considérablement complexifié la vente ou la location d’un bien immobilier. Le négociateur immobilier sera bien avisé de vérifier que la batterie de diagnostics a bien été réalisée


L
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Label Libre Max - Loi Hoguet
Label « Libre Max » :
Le label Libre Max est un label national certifié par « meilleursreseaux, qui permet aux mandataires de de s’assurer que s’ils quittent le réseau, il y a un droit de suite pour les affaires sous compromis (pendant au moins 6 mois) et qu’il n’y a pas de clause de non-concurrence. Le premier réseau de France à avoir obtenu le label Libre Max est : RéseauVendéen.Immo !!!
Livre des mandats :
les mandats sont enregistrés chronologiquement dans un registre tenu manuellement ou par informatique.
Locataire : Personne qui prend à bail un logement. Il peut s’agir d’une personne physique ou de plusieurs personnes en cas de colocation ou d’une personne morale, par exemple une entreprise pour y loger un membre de son personnel. Logiquement , les rapports locatifs changent pour une personne morale qui ne peut ni réellement ni sémantiquement être mutée, déménager, se retrouver au chômage ou divorcer.
Logement social : Plus communément appelé HLM (Habitations à Loyer Modéré). ils représentent plus de 4,5 millions de logements classés sous ce statut social, financés grâce à des fonds publics et gérés par des organismes privés ou publics.
Loi : Nul n’est censé ignorer la loi, mais est-ce une tâche possible pour tout humain ? L’abondance des textes et leur complexité servent principalement les avocats. Juste dans l’immobilier, on peut citer 1965, loi sur la copropriété, 1970, Loi Hoguet, 1989, Loi sur les rapports entre locataires et propriétaires, 2000, Loi Solidarité et Renouvellemen- t Urbain, 2006; Loi Engagement national pour le Logement, 2013, Loi sur le Foncier Public, 2013, Loi Alur et j’en passe…La pile monte, sans compter toutes les lois sur la consommation, qui concernent le crédit, les assurances etc. Les textes sont eux-mêmes interprétables, tout comme les décrets quand ils sont enfin publiés.
Loi Hoguet : promulguée en juillet 1970, elle fixe le cadre de l’activité d’entremise. La profession d’agent immobilier est ainsi une profession règlementée.


M
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Maison - Mixité
Maison :
La maison reste le stéréotype du chez-soi, dessinée par les enfants avec un toit avec deux pentes, une cheminée et un bout de jardin. C’est bien de cela dont rêvent les français, encore très épris de maison individuelle.
Maison connectée : Il s’agit d’un logement pourvu de capteurs récoltant des informations techniques. Au premier abord, l’avantage pratique saute aux yeux : connaître et limiter sa consommation électrique ou d’eau par exemple. Le côté pervers apparaît avec le contrôle de ces données par des entreprises, le repérage de comportement et la proposition de services (évidemment payants) par exemple. La maison connectée est un moyen de mettre un pied dans la porte pour des entreprises; avec le risque de fichage, pistage et une atteinte à la liberté de choix de chacun.
Maîtrise des charges : Le poste des charges de copropriété devient important, de nature même à dissuader les acheteurs du logement d’opter pour l’habitat collectif. Le Syndic est le seul à pouvoir maîtriser ces charges réparties entre les copropriétaires. Sa vision globale doit lui permettre de rentrer dans le détail des contrats, connaître les tarifs, organiser la concurrence entre prestataires pour faire baisser les prix.
Mandat de vente : ces contrats répondent à un formalisme précis et sont indispensables pour pouvoir prétendre à une commission. Le mandat correspond à la mission que confie un propriétaire à un agent immobilier : mettre en œuvre tous les moyens pour vendre son bien. Globalement : les conseils, l ‘évaluation, la réunion de toutes les informations utiles à la transaction, la mise en place de la communication pour trouver un acquéreur, l’organisation des visites, la rédaction du compromis de vente… Pour l’agent immobilier, rentrer un mandat ne rapporte rien et reste la première étape vers la transaction. Ce mandat peut-être « revu » avec le propriétaire selon les réactions du marché etc.
Mandat exclusif : Le mandat exclusif est un outil efficace, qui peut être à la fois motivant et démotivant pour l’agent immobilier. Certains y voient une maîtrise de la vente comme une aubaine et se donnent à fond alors que d’autres y voient un gage de confort et se disent que rien ne presse. De son côté, le client est en droit d’exiger, sinon des résultats, au moins des moyens et une description précise de la mission confiée, des actions engagées et de leur périodicité… Si ces conditions ne sont pas respectées, le vendeur est en droit de dénoncer son contrat. L’avantage du mandat exclusif est décuplé s’il est intégré à une bourse et présenté dans tout un réseau d’agences du même secteur géographique qui dispose de fichiers de clients acquéreurs. L’agence choisie par le vendeur accepte de partager les honoraires avec celle qui amènera l’acheteur. Cette diffusion a le mérite d’accélérer les ventes.
Mandat simple : Le vendeur peut confier son bien à plusieurs concurrents. La conséquence en est que les prix et descriptifs peuvent être différents.
Marché immobilier : il existe plusieurs marchés immobiliers. Ce marché est segmenté entre celui de la location et de la vente. Ce dernier segmenté à son tour par le marché des biens de Prestige et des biens plus communs. Des sous-marchés en développement tels que le viager…
MH : dans une annonce immobilière, le sigle MH signifie que le bâtiment est classé monument historique, ce qui indique qu'il faudra des autorisations spéciales pour y réaliser des travaux.
Ministres : Les ministres du logement passent…
Mixité : Depuis 2001, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain modifiée oblige à intégrer un certain nombre de logements sociaux dans les opérations immobilières neuves.


N
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Négociateur Immobilier - Notaire
Négociateur immobilier :
commercial chargé de mettre en relation un acquéreur et un vendeur. Le négociateur immobilier est tout à la fois vendeur et chasseur; même si on voit parfois cette dernière activité détachée de l’activité générique. Le négociateur immobilier peut exercer en indépendant, en portage salarial, de plus en plus rarement en salarié.
Négociation : l’essence même de l’activité. Le négociateur immobilier négocie généralement 2 fois : une première fois avec le vendeur pour arriver à un prix de présentation du bien et la seconde fois avec un acquéreur pour obtenir ou valider une offre
Notaire : Le notaire est un professionnel libéral délégataire d’une mission de service public (la rédaction d’actes authentiques). il est aussi autorisé à avoir une activité d’intermédiation dans la vente immobilière, à titre accessoire. La fonction du notaire, respectable, est la réelle garantie de la sécurité juridique des transactions en vérifiant, origine de propriété à l’appui, qui celui qui se présente comme le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu’il a tout pouvoir pour vendre;


O
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Offre d’achat - Offre d’achat
Offre d’achat :
ce document a pour finalité de recueillir une proposition d’achat de l’acquéreur afin de pouvoir obtenir l’accord du vendeur. Il est rare que l’offre d’achat est au prix du mandat. L’offre d’achat est confirmée par un compromis lequel est réitéré par acte authentique


P
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Parc existant - Promesse unilatérale de vente
Parc existant :
Il y a en France environ 34 000 000 de logements appelé « parc ancien ». le parc ancien contient tous les logements existants dont les immeubles neufs qui perdent leur statut le lendemain même de leur livraison.
Passé : C’était avant…
PDT :
dans une annonce immobilière, le sigle PDT signifie pierre de taille.
Pierre Papier : Cette expression bizarre désignent des fonds immobiliers dont les plus connues sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces investissement immobiliers s’avèrent plutôt rassurant pour les propriétaires car plus souples que l’achat d’un appartement et moins risqué que la possession d’actions. L’avantage des SCPI réside dans leur absence de soucis de gestion (qui se paie d’ailleurs en frais) et dans leur souplesse d’achat et revente; Cela donne aussi la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise, habituellement difficile d’accès aux particuliers. Un gros avantage est aussi son financement possible par l’emprunt y compris un crédit in fine. Sur le viager, des fonds viager commencent à faire leur apparition, évitant le lien direct entre vendeur et acquéreur et permettent la mutualisation des risques de sur-longévité.
Pige immobilière
: source d’information du négociateur, la pige immobilière est le point de passage obligé pour bien connaître son marché et/ou pour enrichir son portefeuille de biens. Il existe de nombreux logiciels de pige immobilière qui facilite cette pratique que certains estiment ingrate.
Plan de relance : Ce dit d’un plan qui succède à un autre plan… qui n’a pas fonctionné.
Plus-value : La plus-value est espérée et reste un principal moteur de l’acquisition immobilière. Elle n’est pas garantie et appelle un autre terme : l’impôt sur la plus-value, un outil plus ou moins efficace de la politique du logement.
Politique : « Quelqu’un qui doit commencer par payer son loyer ne doit pas occuper un logement social obtenu par copinage, ni accepter un prêt sans intérêt , ni abuser des logements de fonction, ni favoriser sa famille… »
Présent : Tiens, il est déjà passé…
Prix : Au delà de toutes les définitions, il me semble que le prix est la valeurs ur laquelle se rejoigne le vendeur et l’acheteur. Négociable souvent selon la décision du propriétaire… Le prix semble juste quand chacun semble y trouver son compte, le vendeur est content de vendre , l’acheteur d’acheter. Evitons les oppositions entre l’acheteur et le vendeur…
Promesse unilatérale de vente : On l’appelle promesse de vente ou compromis de vente. La promesse de vente est généralement synallagmatique le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter. Elle peut faire l’objet d’un enregistrement afin de lui donner une date certaine. il s’agit d’un avant-contrat signé préalablement à l’acte authentique établi par le notaire. Ce document provisoire formalise l’engagement des parties. La promesse de vente est le document par lequel le vendeur s’engage à vendre à un acquéreur à un prix fixé. A l’acheteur ensuite de lever l’option ou non d’acheter. Plus précis que la promesse de vente, le compromis comprend presque autant de détails que l’acte authentique? Seul le financement, qui n’est généralement pas encore obtenu au moment de la signature, n’est pas détaillé. Depuis la mise en œuvre de la loi Alur, et pour augmenter la sécurité juridique des acquéreurs, de nombreux documents supplémentaires doivent être joints au compromis ou à la promesse : des renseignements sur l ‘état technique de l’immeuble, sur l’état financier de la copropriété etc.


Q
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Quadras - Quartier
Quadras et quinquas :
cette profession est exercée majoritairement par des hommes et femmes qui ont une expérience des services, de la vente et/ou du conseil aux particuliers. Il est regrettable que cette profession n’attire pas plus de jeunes commerciaux
Quartier : Pas de quartier, quartier libre, beaux quartiers ou quartiers sensibles, ces derniers signifiant secteurs difficiles, grandes cités plus ou moins hors du droit commun, au chevet desquels se penche la politique de la ville.


R
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Rafraîchissement à prévoir - Rétention
Rafraîchissement à prévoir :
dans une annonce immobilière, cela indique que le budget des travaux s'approche de celui d'une rénovation lourde (plomberie, sanitaires, électricité…
Recherche : La recherche sur Google facilite grandement le choix des clients en quête d’un bien à acheter ou louer. Le système des mots clefs renvoie aux sites ciblés, aux pages et aux annonces correspondantes. De l’autre côté de la toile, l’achat de ces fameux mots par les agences ou les réseaux assure un meilleur référencement par les moteurs de recherche, plus de « clics » et une meilleure visibilité. Google dit précisément quelle annonce a le mieux « performé » et quel type de de prospect la consulte. C’est un nouveau challenge de fichage…
Rénover (à) : dans une annonce immobilière, cela signifie que le bien immobilier n'est pas habitable dans l'état et dispose sans doute ni de sanitaires ni de cuisine.
Rentabilité : Toujours trop faible. Et lorsqu’elle est très forte, elle cache un risque dont l’investisseur doit être conscient. Tout dépend de ce qu’on attend d’un bon investissement… Sur le long terme, l’investisseur était rarement perdant tant qu’existaient les espoirs de plus-value. Aujourd’hui, personne ne peut annoncer ce qui se passera dans quinze ans. Le bon conseil semble d’acheter ce qui se loue le plus facilement et ne pas choisir son investissement pour le seul avantage fiscal qu’il procure.
Réseau de mandataires :
il se crée aujourd’hui un nouveau réseau de mandataires immobiliers indépendants par mois. Ce concept précurseur, attire de plus en plus de créateurs, au risque de faire parfois n’importe quoi, n’importe comment. RéseauVendéen.Immo se veut un réseau humain, local et intéressant pour ses agents commerciaux.
Résidence : Ce mot a changé de sens. On peut s’en tenir au lieu de résidence qui désigne simplement l’endroit où on habite ou de résidence principale comme du lieu où on habite plus de six mois et un jour (et surtout où on y concentre ses intérêt et paie ses impôts). Mais le terme de résidence contient une nuance de standing, d’où sansdoute les quartiers « résidentiels », par opposition aux quartiers de bureaux, mais aussi pour les distinguer de zones pavillonnaires classiques.
Responsabilité : le négociateur immobilier doit s’assurer en Responsabilité Civile Professionnelle pour son activité (décret loi ALUR à venir).
Rétention : A ne pas confondre avec vacance, la rétention d’un bien consiste à ne pas le mettre sur le marché de la location, pour des raisons bonnes ou mauvaises. Son mauvais état, l’incapacité financière de le rénover, une indivision impossible à gérer faute d’accord entre les coindivisaires, l’idée de son propriétaire d’en disposer prochainement pour l’occuper lui-même ou le vendre libre, pour toutes ces raisons, la rétention est ani-économique. Laisser dormir un bien immobilier est une aberration financière autant qu’un acte anti-social, justifiant la taxe sur les logements vacants (qui aurait dû s’appeler taxe sur les logements en rétention). Des solutions existent pour le manque de moyens de propriétaires comme des aides de l’état via l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) qui subventionnent les travaux des travaux en échange de l’engagement de louer le logement à un loyer inférieur au marché.


S
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Salaire - Syndic
Salaire :
le négociateur indépendant perçoit des honoraires conformément aux dispositions contractuelles de son mandant (l’agence). Le négociateur qui ne veut pas s’embarrasser des contraintes administratives peut opter pour le portage salarial. Ses commissions sont alors transformées en salaire net.
SDB : dans une annonce immobilière, le sigle sdb signifie salle de bains…
SE : dans une annonce immobilière, le sigle SE signifie salle d'eau, plus petite que la salle de bains et dépourvue de baignoire…
Sécurité : Chacun doit assurer la sécurité de son appartement et de sa maison. Quid de l’immeuble , C’est au syndic de copropriété de s’en assurer, que l’ascenseur ne tombe pas en panne, le clos et le couvert, que l’électricité est aux normes etc.
SH : dans une annonce imamobilière, le sigle SH prend moins de place que surface habitable.
Signature : un négociateur immobilier est amené à signer et faire signer des mandats (s’il en a reçu délégation dans son contrat). Par contre, il ne peut pas signer d’offre d’achat, ni de compromis de vente (ou promesse de vente) et encore moins représenter des clients lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Par contre, il est fortement conseillé que le négociateur immobilier accompagne son client lors de la réitération chez le Notaire.
Simplification : Nous en rêvons… Des tentatives sont en cours…
Spéculation foncière : Beaucoup pensent que la terre est un placement rentable, sans risque et le conserver est un gage d’enrichissement à plus ou moins long terme. Cette rente foncière aux mains de propriétaires publics et privés est un puissant frein au développement urbain comme à la construction de logements.
Stop and go : C’est une mesure simple, claire, limitée dans le temps comme la « baladurette ou la jupette qui devaient donner apparement de bons résultats sur le court terme mais ont plutôt eu l’effet inverse en immobilier en cassant la confiance par des changements à chaque loi de finances.
Studette : dans une annonce immobilière, pourquoi écrire studette et non studio ? Parce que la studette est encore plus petite !
Syndics : Mal connus et mal aimés, et pourtant ce sont des professionnels capables de gérer au mieux et au plus près l’économie d’un immeuble. Avec des horaires décalés, ils doivent jongler avec des notions économiques, juridiques, techniques, sociales et financières.


T
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Taux d’intérêt - Transactionnaires
Taux d’intérêt :
Historiquement bas (janvier 2022), emprunter ne coûte presque rien, situation inconnue jamais vécue par les générations précédentes. Seul reste le Taux Effectif Global (TEG) à regarder de près. Il comprend les frais de dossier, l’assurance… sur lesquels parfois les banques se rattrapent;
Taxes ; Elles augmentent…
Transactionnaire :
le négociateur immobilier reçoit mandat de son agence de faire aboutir des transactions immobilières : il négocie des offres d’achat mais ne peut pas rédiger de compromis ou promesse. Seul l’agent immobilier ou le notaire peuvent recueillir sous seing privé ou authentique l’accord des parties


U
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Usage du bien - Urbanisme
Usage du bien :
Un bien immobilier est généralement destiné à être soit un commerce, une habitation… Tout changement d’usage ou de destination doit faire l’objet d’une demande de permis ou de déclaration préalable s’il n’y a pas de travaux.
Urbanisme : Pour vendre un logement ou un terrain, le négociateur immobilier doit s’assurer des règles d’urbanisme applicables au bien immobilier (PLU, préemption, contraintes diverses…)


V
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Vacance - Vitrine
Vacance :
Ne pas confondre vacance avec rétention ! Est vacant un logement à vendre ou à louer qui n’a pas encore trouvé preneur. Il s’agit donc d’une situation en principe transitoire.
Valeur affective : Cette valeur est la plus courante et la moins fiable. En principe, le propriétaire surestime systématiquement la valeur de son logement, parce qu’il vent en tirer le plus possible, qu’il ne se souvient plus du prix qu’il l’a payé, parce que c’est le sien, parce qu’il y a passé les meilleurs moments de sa vie ou les enjolive, parce qu’il y a investi beaucoup… la valeur affective est généralement supérieure à la valeur réelle et le vendeur doit être raisonné sans être braqué ! Le travail de l’agent immobilier est de lui ouvrir les yeux sur les manques et défauts du bien immobilier.
Valeur d’un bien : Notion subjective !!!
Valeur vénale :
il existe une différence entre la valeur vénale d’un bien (celle-ci est généralement le résultat de la compilation de plusieurs méthodes d’estimation) et le prix de vente. Ce dernier est ce qu’obtient un vendeur à l’issue d’une vente réitérée chez le Notaire. Ce prix ne sera pas le même suivant la saison de mise en vente, le nombre de biens équivalents sur le marché, la conjoncture, etc… On peut toucher un prix qui soit en dessous de la valeur vénale ou vice-versa.
VEFA : La VEFA signifie la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Cette procédure typiquement française, ne concernant que l’achat de logements neufs, consiste pour l’acquéreur à choisir un logement sur plans (ou maquette ou image virtuelle) qu’il paiera tout au long de sa construction, le solde étant versé à la remise des clefs. Ce n’est qu’à ce moment que l’acquéreur devient véritablement propriétaire. Très réglementé, pour éviter trop de mauvaises surprises (retards de livraison, différences entre l’appartement promis et celui qui a été construit, finitions moins bien réalisées que prévu etc), cet achat a l’avantage de permettre de moduler son appartement en modifiant les plans au moment de la réservation.
Vendeurs de listes : Les vendeurs de liste ont été intégrés à la loi Hoguet mais ne sont pas reconnus par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). Ils proposent des listes de biens à la location ou à la vente que des propriétaires leur ont confiés, et c’est ce service, et non la transaction, qu’ils facturent. Désormais, les vendeurs de listes ne peuvent proposer que des listes de biens sur lesquels ils disposent d’une exclusivité, les condamnant certainement à disparaître…
Vente immobilière :
pour être parfaite la vente immobilière requiert un accord entre les parties sur la chose et le prix. Cela paraît simple mais réserve en réalité de nombreuses surprises. C’est pour cela que l’intervention d’un professionnel est nécessaire voire indispensable.
Viager : Ce système décrié et un peu tabou a une indéniable utilité sociale, qui va se développer davantage.
Vitrine : En passant du réel au numérique, la vitrine n’a pas révolutionné la façon de vendre des appartements ou des maisons. Cela a permis a des réseaux dématérialisée fonctionnant sur le web à se développer… en parallèle des sites des agences et réseaux classiques. Mais le droit s’est fait rattraper par la pratique : comment afficher comme l’impose la loi les tarifs de l’agence, l’adresse du siège social de l’entreprise, le niveau de garantie ? De même, si les notaires sont autorisés depuis 1982 à faire de la transaction immobilière à titre accessoire via des journaux et des vitrines à condition qu’elles ne forment pas une devanture, ils ont du mal à appliquer cette contrainte sur la vitrine virtuelle qu’est internet.


W
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Water-Closet - Water-Closet
Water-closet :
Pièce dont il n’est pas nécessaire de faire de photo ou un descriptif précis !


X
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X - X
X :
Croix inscrite dans un formulaire pour accepter ou renoncer à une disposition.


Y
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Yes - Oui
Yes !
: Expression de joie du négociateur, du vendeur et de l’acquéreur qui sont tous 3 satisfaits d’avoir fait l’affaire !


Z
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Zéro Risque - Zone Tendue
Zéro risque :
nous vous accompagnons et vous proposons de développer cette activité lucrative et passionnante sans investissement, sans risque et sans contrainte administrative forte.
Zone : La zone a une connotation péjorative et désignait une sorte de no-man’s land. Plus récemment, le terme est utilisé pour désigner les grands ensembles renfermés sur eux-mêmes, des lieux non identifiés sur fond de paysage gris et d’échec économique. Le zonage en France caractérise les politiques urbaines qui tentent de cibler un espace ou un autre, la montagne, le littoral, telle partie d’une ville… En découlent des acronymes tellement bizarres qu’ils en deviennent des mots, comme les ZUP (Zones à Urbaniser en Priorité), les ZUS (Zones Urbaines Sensibles), les zones franches urbaines à caractère plus économique… Il y avait déjà les ZA, ZAC et autres…
Zone Tendue : L’expression est apparue il y a peu dans notre vocabulaire et figure désormais dans la loi Alur (encadrement des loyers, des honoraires de location et du délai de préavis réduit du locataire). Le législateur lui a donné une définition, mais il faudra préciser un jour que ces « zones tendues » correspondent aux territoires recherchés à désirables, soumis à un déséquilibre entre une demande soutenue et une pénurie de logement à vendre ou à louer… Des zones où les professionnels de l’immobilier sont plutôt « dtendus ».


Merci à Jean-François Buet pour son excellent livre : « Les 101 mots de l’immobilier à l’usage de tous » - Collection 101 mots aux éditions Archibooks - ISBN 978-2-35733-292-8. Un must indispensable pour seulement 12,90€ alors n’hésitez pas !


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