Par Eric Treguier le 07.12.2020 à 08h00 Abonnés Challenge

SERIE LOGEMENT POST-COVID 1/3 - Contraints de rester chez eux, les Français ont compris l'intérêt d'un accès à un espace extérieur. Conclusion: "on veut des balcons!". Si dans l'ancien, c'est une denrée rare (et beaucoup plus chère depuis le début de l'épidémie), dans le neuf, la présence d'espaces extérieurs est devenue quasiment une obligation pour les promoteurs.

L'immeuble Marsiho, à Marseille, créé par Vinci Immobilier

La demande d'appartements "avec balcon" des urbains se heurte aux chiffres: seulement 800.000 balcons et terrasses en France. Mais, dans le neuf, tous les promoteurs se sont mis au balcon comme ce superbe immeuble Marsiho, à Marseille, créé par Vinci Immobilier, et pourvu de "Cabanons" originaux, qui apportent un espace en plus ...et la vue sur la mer.

@JéromeCabanel

Pour les Français, les deux confinements (celui de mai et celui de novembre) n’ont pas été sans problèmes. Certains n’ont pas pu travailler, d’autres ont été contraints de télétravailler, mais tous ont dû apprendre à cohabiter en famille. Plus seulement le temps d’un week-end ou des vacances scolaires, mais des semaines entières, 24h/24, 7j/7, sans grandes possibilité de sorties. Si plus de six Français sur dix ont pu se confiner dans une maison, avec un accès, la plupart du temps, à un espace extérieur, les presque 40% restants se sont contentés d’une cohabitation plus resserrée, dans un appartement.

Ces urbains, qui prenaient l’air, jusqu’alors en sortant dans la rue, en allant sur les terrasses ou en faisant leur shopping dans les boutiques, ont soudain ressenti l’étroitesse de leur logement. Les plus malheureux, parmi ces confinés en appartement, sont ceux –ils sont 35%, nous apprend une étude du cabinet Consolab- qui ne disposent pas d’un balcon. Ce taux de "sans-balcon" monte même à 43% pour les moins de 35 ans et à… 70% pour les Parisiens (à peine moins pour les Franciliens). Cet accès limité à un espace extérieur, alors même que les appartements sont exigus, a rendu les confinements particulièrement pénibles. Un couple sur deux s’est querellé à propos des tâches ménagères. 37% des parents d'enfants scolarisés disent se disputer plus souvent à propos de la durée passée devant les écrans, de l'éducation ou du temps consacré aux enfants. Enfin 41% des Français disent connaître plus de périodes de stress intense qu'avant. Comme le résume sans pudeur la sociologue Dominique Méda: "un mari et sa femme qui télétravaillent dans un petit appartement, avec deux adolescents, c’est carrément l’horreur".

Très chers balcons

La demande des futurs acquéreurs reflète une prise de conscience de ces problèmes, qui n’étaient pas apparus de façon aussi aiguë jusqu’alors. Selon Meilleursagents.com, une plateforme d’information et de transactions immobilières, il y avait, en France, environ "800.000 appartements en résidence principale avec un espace extérieur" (balcon, terrasse ou jardin). Cela ne représente que 6% du parc de logements collectifs, autrement dit, quasiment rien. "Avant, disposer d'un balcon ou d'une terrasse était un bonus, mais l'absence de ces éléments ne bloquait pas les acheteurs. Aujourd'hui, c’est devenu un critère de recherche déterminant", explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents. Pour Olivier Colcombet, Président de Digit RE Group (propriétaire de Drimki), "de nouveaux critères ont pris de l’importance pour les acheteurs, comme l’attention aux nuisances sonores en centre-ville, et surtout la présence d’espaces extérieurs".

Cela se ressent sur les prix: dans les onze plus grandes villes de France étudiées par la plateforme, la présence d’un espace extérieur "fait monter les prix en moyenne de 8,8%", explique Thomas Lefebvre. A Nice, par exemple, pour un appartement de 80m², il faut débourser 29.000 euros de plus pour avoir un logement avec espace extérieur. A Lyon, il faut compter 31.500 euros de plus, et à Paris, carrément 75.000 euros! Les prix sont fonction de l’ensoleillement, qui rend le balcon plus prisé à Marseille (+15% sur le prix) qu’ailleurs, et de la rareté, comme pour Paris où il n’existe que… 8.000 balcons en tout et pour tout!

Branle-bas de combat dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, c’est un peu le branle-bas de combat depuis quelques mois. Car la cohabitation des familles entières en temps de confinement a montré les limites de l’ajustement de la taille des appartements. Leur superficie ne cesse de diminuer, à la faveur de la hausse des coûts de production. Les promoteurs appellent pudiquement cette réduction des surfaces le "compactage". Comme le reconnaît Helen Romano, vice-présidente de Nexity Immobilier résidentiel: "les 3 pièces qui faisaient 65 m² en région parisienne il y a quinze ans, ont été compactés depuis et n’en font plus que 55".

Cette exiguïté des appartements récents a exacerbé les tensions dans les secteurs les plus denses. Une étude qui paraitra jeudi, réalisée par Deloitte et la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) montre que les acheteurs sont attachés à un environnement moins étouffant, qui permet d’éviter ces tensions. Les plus jeunes sont même 77% à envisager d’habiter dans une ville de moins de 10.000 habitants, pour échapper à la pression urbaine. "L’épidémie a réduit l’importance du prix, de l’accessibilité et de la sécurité, au profit de la protection de l’environnement, de l’isolation, de la connectivité et de la présence… d’espaces extérieurs", note son auteur, Stéphane Martin, Directeur Consulting Immobilier de Deloitte .

Une étude, réalisé par l'IFOP pour le compte de  BNP Paribas Real Estate a, elle aussi, montré que le confinement avait fait évoluer les critères d’appréciation du logement idéal pour plus de la moitié des Français. Avec une constante: le besoin accru d'un "sas de décompression". Philippe Denis, directeur général adjoint du promoteur Cogedim le reconnaît volontiers: "100% de nos futurs acheteurs recherchent dorénavant des biens avec balcons, terrasse ou accès jardin". Cela pose des problèmes spécifiques pour les programmes à lancer, car ces éléments ont un coût. "Un balcon, ça coûte cher, oui, c’est vrai, mais on ne se pose même plus la question et on a fini par l’intégrer au prix global. Pour les terrasses, c’est différent, car elles font entre 10 et 12m² et nécessitent une technologie différente. Du coup, nous considérons que leur prix représente autour de 50% de la valeur du m² habitable", résume Hélène Romano.

Comment adapter l’existant

Cela pose aussi des problèmes spécifiques aux bâtiments en cours de construction. Ils n’ont pas été pensés au départ pour un monde post-Covid. "Dès la mise en place du confinement, on a procédé à des petits ajustements sur nos programmes pour mieux coller aux attentes des acheteurs. Par exemple le sans-contact dans les parties communes, qui permet de résoudre une partie de la question sanitaire. Nous avons aussi mis en place un wifi pour tous, que nous offrons pour deux ans à la copropriété. Enfin, nous avons aménagé les toitures pour dégager des espaces accessibles aux copropriétaires. Ce sont des coûts supplémentaires, mais qui répondent à une demande importante", explique Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNPP Real Estate.

La demande est importante, confirme Olivier Wigniolle, le PDG du promoteur Icade, parce que le mouvement est souhaité par les acheteurs et qu’il est soutenu... par les collectivités locales. Elles ont aussi –de plus en plus– leur mot à dire. "Notre dernier sondage Ipsos montre que les futurs habitants veulent des appartements plus grands avec des espaces extérieurs et si possible un bureau. Mais les collectivités territoriales, et notamment les communes, nous poussent aussi à le faire quand nous venons les solliciter pour un permis de construire…" Dans les mois à venir, il faut donc s’attendre à voir disparaître les façades lisses de certains nouveaux programmes, remplacées par des terrasses, des balcons ou même comme sur cet étonnant programme de Vinci Immobilier à Marseille, le Marsiho, par des… "cabanons" avec vue sur mer (cf. photo plus haut).

Le cabinet d’architectes Brenac & Gonzalez a utilisé du béton blanc, du métal, du verre et du bois pour créer ces espaces à vivre, suspendus, qui s’inspirent des cabanons des calanques voisines. Fermés ou ouverts selon les humeurs et la force du mistral, ils permettent de profiter d’une pièce en plus, à l’abri, pour se détendre ou… télétravailler. L'immeuble ABC, à Grenoble, conçu par le cabinet Valode & Pistre, mise, lui, à la fois sur les espaces extérieurs et sur la frugalité de sa consommation. Comme eux, des dizaines de nouveaux programmes font désormais sortir les habitants de leurs murs et travaillent à leur offrir de nouveaux espaces plus adaptés à la vie actuelle: garages à vélo, jardins, toitures aménagées et home-office pour ceux qui veulent continuer à télétravailler. A retrouver, dans le troisième volet de notre enquête.

Source :   Magazine Challenge

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