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La jeune entreprise française qui propose d’investir dans l’immobilier à partir de 10 euros est de plus en plus critiquée par ses investisseurs. En cause: des problèmes de rentabilité et de communication sur ses activités et sa récente levée de fonds. Explications.
La start-up qui propose d'investir dans l'immobilier à partir de 10 euros voit son image de marque attaquée par des investisseurs qui l'accusent de trop peu communiquer sur ses activités.
Investir dans l’immobilier avec un billet de 10 euros. Voici le concept original à la base de Bricks.co, une start-up créée en avril 2021 par Cédric O’Neill. Un modèle assez unique dans le monde de l'immobilier papier puisque Bricks.co n’a ni le statut d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), ni celui d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Que vend Bricks.co? Des contrats de cession de revenus futurs [ou contrats en royalties]. Concrètement, la société achète des immeubles puis les fractionnent en milliers de parts (appelées des bricks), de 10 euros. Les investisseurs se retrouvent ensuite avec un droit de percevoir une partie des loyers et de la plus-value d'un immeuble. La société reste cependant propriétaire et gestionnaire des biens. Avec des promesses de rentabilités (loyers et plus-value potentielle) époustouflantes, entre 6% et 14% par an, la jeune pousse affiche un tableau de chasse déjà bien rempli: 35 propriétés pour un total de 45 millions d’euros, 200.000 inscrits sur la plateforme et 45 employés.
Un engouement que n'a pas démenti –loin de là– leur levée de fonds fin avril. Alors qu'ils prévoyaient de récolter 5 millions d'euros auprès des clients de la plateforme, les entrepreneurs ont engrangé 20 millions. Il faut dire que la promesse faite aux participants était alléchante: investir dans la start-up avec le même véhicule que pour l'achat de parts d’immeubles, c’est à dire des contrats en royalties qui pourraient être échangés à tout moment sur un marché secondaire.
Mais cette tentative de levée de fonds peu conventionnelle a été tuée dans l'œuf, au grand dam de Cédric O’Neill. “Quand les autorités compétentes ont vu que nous avions levé des fonds auprès de 11.500 personnes, elles nous ont demandé de changer nos contrats en royalties en titres financiers, car elles estiment qu’investir dans une start-up ne comporte pas le même risque que d’investir dans des immeubles. Donc on va partir sur un format d'actions mais du coup, ceux qui décident de rester dans la levée de fonds font face à une liquidité non garantie et pourraient voir leurs fonds bloqués pendant 2, 3 ou 5 ans”, regrette le PDG de Bricks.co. Le problème, c’est que le changement de statut a été annoncé après la levée de fonds avec une vidéo Youtube de moins de deux minutes annonçant la mauvaise nouvelle sans expliquer les raisons de ce changement.
Résultat: tollé monumental et grogne des investisseurs qui ont crié au traquenard et au “manque de professionnalisme” sur les réseaux sociaux. Un coup dur pour l’image de marque de la proptech (start up de l’immobilier). Pour éteindre l’incendie, Cédric O’Neill veut rassurer: “Nous allons envoyer un bulletin de souscription autour du 15 juin. Les investisseurs pourront accepter les nouvelles conditions de la levée de fonds ou reprendre leur argent.”
Pas de quoi apaiser la colère des clients qui pointent aussi le manque d’informations données par la société. Un investisseur d’une trentaine d’années regrette ainsi “qu'il n’y ait aucun compte de résultats sur la levée de fonds ni aucune donnée pour connaître le vrai prix de la boîte”. Une opacité que l’équipe justifie par la jeunesse de la start-up, “mais on a fait intervenir un valorisateur indépendant, dans le bulletin de souscription il y aura une valorisation à date”, assure Cédric O’Neill. Reste que le raté de la levée de fonds et de sa mauvaise communication n’est que la dernière pierre sur la pyramide de critiques qui touche Bricks.co depuis quelques mois.
Les détracteurs se concentrent notamment sur un point: les performances décevantes. Les promesses de retour sur investissement parfois à deux chiffres, se retournent aujourd’hui contre la start-up dès qu'elles ne sont pas tenues. "Les taux annoncés sont très ambitieux. Actuellement, la rentabilité observée [dans l'immobilier] oscille entre 4 à 6% par an. En général, ce type de rendement ultra attractif va de pair avec des actifs plus exposés aux risques de vacance locative ou d'une difficulté dans la recommercialisation", prévient Jessica Cooper, directrice de l'agence immobilière Cushman & Wakefield Bordeaux.
Des risques qui se transforment en revenus manquants pour certains immeubles proposés sur la plateforme. Les loyers, normalement répartis entre le crédit immobilier et les investisseurs sont dans certains cas entièrement réservés au remboursement des emprunts. C’est ce qui s’est passé pour un immeuble situé à Clermont-L’Hérault, confronté à des loyers impayés: Bricks expliquait en mai que “concernant les loyers collectés, nous n'allons pas pouvoir verser de revenus ce mois-ci [aux investisseurs]. Les revenus collectés ont permis de rembourser le crédit et les charges.” Cette situation exaspère Damien, qui avait investi sur la plateforme durant une courte période avant de revendre ses parts. “Au final, on se retrouve avec un rendement moindre qu'en SCPI avec pourtant un risque bien plus concentré car on mise à la fois sur une start-up récente et sur un seul bien à la fois”. Les SCPI proposent en effet d’investir dans un parc immobilier entier afin de diluer le risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur d’un bien. Une stratégie différente de celle de Bricks qui propose à ses investisseurs de miser sur un ou plusieurs biens qu’ils peuvent choisir.
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Certains “brickseurs” n’ont même pas la possibilité de toucher leurs loyers quand leur délai de jouissance (le délai entre la récolte des fonds des investisseurs et l’acte d’achat définitif du bien) est rallongé. Des délais parfois interminables. “J’ai investi 1.000 euros dans un immeuble à Bretteville le 24 décembre dernier mais il y a des retards dans la signature du notaire donc je ne perçois toujours pas de loyer et je ne peux pas revendre mes parts”, scande un investisseur d’une vingtaine d’années. Deux autres biens dans lequel il a mis de l’argent font aussi face à des retards. Un problème majeur pour Bricks.co qui se dit conscient du problème. “On a eu des retards avec ce bien puisque les vendeurs sont en procédure de divorce. Depuis cette mésaventure, on évite de collecter l’argent des investisseurs dès la signature du compromis. On essaye d’être précis sur la date de l’acte définitif ou d’attendre d’être sûrs d’avoir la signature du notaire”, ajoute Cédric O’Neill.
La gestion des bugs et accidents sur la plateforme ou les projets concentre aussi beaucoup de critiques. Mercredi, un internaute s'étonnait, par exemple, d'avoir vu son compte afficher un solde de 40.000 euros, alors qu'il affirme n'avoir déposé que 5.000 euros. Des bugs divers qui parasitent la plateforme et sont rarement expliqués aux investisseurs. La semaine dernière, 250 clients ayant crédité leur compte via leur carte bancaire n'ont pas vu leur dépôt sur le site. Pour résoudre cette anomalie, Bricks a pris la décision de geler les comptes en question pendant quelques jours et de reporter la vente de certains immeubles, sans pour autant prévenir les autres clients des causes du report.
Pour répondre aux critiques de plus en plus nombreuses, la start-up souhaite recruter de nouveaux employés et améliorer sa plateforme pour éviter de futurs bugs. “Nous n’avons qu’un an d’existence donc c’est compliqué pour nous de tout bien faire. Mais je suis content quand je vois des commentaires négatifs et constructifs car ils nous permettent de nous améliorer”, soutient Cédric O’Neill.
Le développement de Bricks.co dépendra certainement de la clarification de son modèle juridique. Depuis le 4 mars dernier, la société a décidé de quitter le statut d’Intermédiaire en financement participatif (IFP) car il ne "correspond pas à la vente de contrats en royalties", justifie Cédric O'Neill. Bricks espère obtenir le statut de Prestataire de services de financement participatif (PSFP), d'ici novembre, mais se trouve en attendant dans un flou juridique.
“C’est tout le problème des start-up innovantes, il leur manque un cadre clair sur leurs activités. Il y a souvent peu d’informations financières communiquées donc c’est un peu aux risques et périls des investisseurs. Même les sociétés en question ne doivent pas être rassurées d’évoluer sans cadre sécurisant”, explique Guillaume Aubatier, avocat associé chez August Debouzy, spécialisé en droit de l'immobilier. Un cadre manquant qui peut amener les start-up à faire des erreurs dans leurs activités et à être rattrapées a posteriori par les régulateurs. C’est d’ailleurs ce qu’il s’est passé pour Bricks.co lors de sa levée de fonds court-circuitée au dernier moment par l’Autorité des Marchés financiers.
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